UOS 리서치프러너 1기— 서울을 살리는 연구
BRIEF 03 / 06 상권 · 활성화 분야 · 상권 활성화 · 전통시장 · 청년

경동시장

Q. 스타벅스를 넘어 상권이 활성화 되기 위해서는?
◎ 37.5807°N 127.0398°E SITE 03 / 06
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§ 00 — PREFACE 이 문서는

답이 아니라 출발선입니다

한 줄로
이 글은 경동시장 활성화에 대한 답이 아니라 출발선입니다. 1시간 안에 "누가 어디까지 와 있는지" 파악할 수 있게 정리했어요.

이 글은 경동시장 활성화에 대한 답을 알려주는 글이 아닙니다.

앞으로 4주 동안 이 문제를 파헤칠 분이 "누가 어디까지 했고, 무엇이 비어 있는지"를 한 시간 안에 파악할 수 있게 정리한 첫걸음입니다.

질문 자체에 이미 답의 절반이 들어 있어요: "스타벅스를 넘어". 2022년 12월 경동시장에 스타벅스 경동1960점이 들어선 뒤 시장 풍경은 분명히 바뀌었어요.newsis 하지만 "MZ 핫플로 떴다"는 헤드라인 뒤에서 60년 노포 상인들의 매출이 같은 폭으로 회복되었는지는 별개 문제예요. 이 빈 칸이 이 현안의 진짜 자리랍니다.

현장 위치
SCENE

경동시장 본관 일대

서울시 동대문구·성동구 일대. 37.5807°N 127.0398°E
이 자리에서 어떤 일이 매일 벌어지는지, 4주 동안 직접 만나서 듣고 옵니다.

PERSONA · 이런 사람이 살아갑니다
이주영 (28세)
청년 창업가 · 시장 안 카페

지금의 상황

경동시장 안 청년몰에서 카페를 운영한 지 1년이 됐어요. 스타벅스 경동1960점 오픈 이후 유입은 늘었지만, 손님은 스타벅스만 들렀다 가는 경우가 많아요. 시장 안 다른 청년 가게들과 함께 무언가를 해보고 싶지만 동력이 없어요.

이 사람이 알고 싶은 것

어떤 콘텐츠가 시장 전체에 손님을 풀어내는지, 다른 전통시장의 청년 활성화 사례에서 무엇이 통했는지 알고 싶어 해요.

§ 01 — THE SCENE 현장

현장은 이렇게 펼쳐져 있다

한 줄로
경동시장은 국내 한약재 거래량의 70%가 모이는 곳입니다. 평일 3만 명, 주말 10만 명. 동쪽은 경동시장, 서쪽은 서울약령시로 특화돼 있어요.

경동시장은 1960년 서울 동대문구 제기동에 만들어진 대형 전통시장입니다. 한약재·청과·수산·잡화가 한곳에 모여 있고, 국내 한약재 거래량의 약 70%가 여기서 거래돼요.wiki 시장은 고산자로를 기준으로 동쪽이 경동시장, 서쪽이 서울약령시로 나뉘어 특화돼 있어요. 평일 3만 명, 주말 10만 명이 다녀갑니다.wiki

그러나 오래된 시장이 으레 그렇듯, 2010년대 후반부터는 유동인구 고령화와 건물 노후로 젊은 세대가 사라졌어요.newsis 그 자리를 다시 채우기 시작한 건 폐극장을 리모델링해 만든 스타벅스 경동1960점이었어요. 평일 1,000명, 주말 2,000명이 이 한 매장을 찾아요.newsis 시장의 청년몰은 전국 시장 청년몰 중 거의 유일하게 잘 운영되는 사례로 평가받고 있어요.bizhankook

§ 02 — BY THE NUMBERS 숫자로 보는 윤곽

먼저 숫자로 한 번

한 줄로
핵심: 전국 청년몰이 무너지는 시기에 경동시장 청년몰만 작동 중. "왜 여기는 됐는가"가 정책의 빈칸이에요.
형성 연도
1960년
한약재 거래 점유율
약 70%
국내 최대 한약재 시장
평일·주말 유동
3만 명 / 10만 명
스타벅스 경동1960점 일일 방문
평일 1,000 / 주말 2,000명
스타벅스 상생 적립
품목당 300원
전국 청년몰 공실률
23%(2021) → 38%(2025.7)
청년몰 예산 변화
43.8억(2021) → 13.7억(2025)
68% 삭감
동대문구 인구
약 33.9만 명 (2024)
마지막 두 줄이 중요해요. 전국 청년몰이 무너지는 시기에 경동시장 청년몰만 작동 중입니다. "왜 여기만 됐는가"가 정책의 빈칸이에요.
§ 03 — ALREADY ON THE TABLE 이미 정해져 있는 답들

이 길은 이미 누가 걷고 있다

한 줄로
이미 작동 중인 4가지: 스타벅스 경동1960점 · 청년몰 · 옥상 야시장 · 광역 환경(청량리 역세권).
ANS · 01
대기업 협업 (스타벅스 모델)
폐극장을 리모델링한 스타벅스 경동1960점이 시장에 MZ세대를 끌어들였어요. 품목당 300원이 상생 기금으로 적립되는 커뮤니티 스토어 구조입니다.starbucks
매장 한 곳의 흡인력이 시장 전체로 확산되는 방식은 명확하지 않습니다. 건물주-상인 갈등도 함께 발생했어요.hankook
ANS · 02
청년몰
중기부·소상공인시장진흥공단의 청년몰 활성화 지원사업으로 들어선 점포군입니다.semas 경동시장 청년몰은 전국 청년몰이 공실 38%로 무너지는 와중에도 거의 유일하게 작동 중이에요.mt-mall
다른 시장에서는 복제되지 않았어요. "성공의 조건이 무엇인지" 정책 차원에서 정리된 적이 없습니다.
ANS · 03
옥상 활용·푸드트럭 야시장
신관 옥상 주차장을 루프톱 야시장으로 바꿨어요. 2023년 11월부터 매주 금~일 운영합니다.newsis
도시 콘텐츠로는 작동하지만, 1층 오래된 가게(노포)의 매출과 직결되지는 않습니다.
ANS · 04
도시재생·역세권 개발
청량리 복합역세권 개발과 약령시 특화구역 지정으로 광역 환경이 바뀌는 중입니다.sajangin
큰 그림이 시장 안 점포의 일상으로 어떻게 흘러드는지의 경로는 잘 보이지 않아요.
§ 04 — GAPS 그래도 풀리지 않는 것들

그래도 남아 있는 것들

한 줄로
그래도 풀리지 않는 5가지: 스타벅스→노포 흐름 · 노포 이탈 속도 · "왜 여기만" · 한약 수요 감소 · 건물주·상인·청년 3자 갈등.
GAP · 01
"스타벅스 효과"의 분포
평일 1,000명이 스타벅스에 들어가지만, 그중 몇 명이 옆 노포에서 한 번이라도 무언가를 사는지 매장별·시간대별로 측정된 적이 거의 없습니다.
GAP · 02
임대료와 노포 이탈
"뜬 동네"에는 임대료가 따라 오릅니다. 60년 자리를 지킨 노포가 임대료 상승으로 빠져나가는 속도는 새 청년 점포가 들어오는 속도와 같을까요, 다를까요?
GAP · 03
청년몰 단일 성공의 조건
전국 청년몰이 무너지는데 왜 여기만 작동할까요? 매장 위치, 상인회 거버넌스, 시장 상권의 깊이, 인접 콘텐츠(스타벅스·야시장) — 어느 변수가 결정적이었는지 정책적으로 분해된 적이 없습니다.
GAP · 04
약령시의 다음 막
경동의 절반은 약령시입니다. 한약 처방 수요가 장기적으로 줄어드는 추세에서 한약재 전문시장의 다음 모델은 무엇이 될까요? 이 질문은 거의 다뤄지지 않고 있어요.
GAP · 05
건물주·상인·신규 청년의 3자 갈등
한국일보가 보도한 "건물주-상인 갈등"hankook자리잡은 노포 · 새로 들어오는 청년 · 임대료를 받는 건물주 사이의 이해 충돌의 단면이에요. 활성화 정책은 보통 이 세 집단을 따로 말합니다.
§ 05 — WHO DECIDES 관계 도면

누가 어디서 결정하는가

한 줄로
중기부·소진공 · 서울시·동대문구 · 시장상인회·약령시 · 건물주·노포·청년 · 시민단체 — 누가 어디서 결정하는지.
층위주체무엇을 정함
입법·기준중소벤처기업부, 국토부전통시장법·청년몰지원사업·도시재생법
시행·예산소상공인시장진흥공단, 동대문구청, 서울시시설현대화·청년몰·도시재생 사업
시장 운영경동시장 상인회, 서울약령시협회시장 내부 규칙·임대·이벤트
자본건물주, 대기업(스타벅스 등)임대료·매장 입점·상생 펀드
당사자노포 상인, 청년 상인, 약사·한의사, 방문객(MZ·고령자·인근 직장인)실제 매출과 일상
매개자청년몰 운영자, 미디어, 인근 대학(서울시립대 등)콘텐츠·홍보·공론
§ 06 — RESEARCH ANGLES 파고들 만한 갈래들

답이 아니라 각도입니다

한 줄로
답이 아닌 4가지 연구 각도: 스타벅스 동선 추적 · 청년몰 변수 분해 · 임대료·업종 스냅샷 · 약령시 5년 시나리오.
A
"스타벅스 효과"의 동선 추적
스타벅스 출입자 100명을 골목 단위로 추적(허가된 관찰)해 어디까지 흘러가고 어디서 멈추는지 지도로 만들기. 노포 매출이 같은 폭으로 회복됐는지의 근거가 됩니다.
B
경동시장 청년몰 단일 성공의 조건 분해
전국 청년몰 비교군 3~5개(공실률 30% 이상)와 경동시장을 변수별로 비교해 "왜 여기만 됐는지"의 이유를 6~10개 명제로 풀어내기.
C
임대료·업종 6개월 추적
시장 안 임대료·점포 업종의 변화를 6개월 단위로 스냅샷처럼 비교해 노포가 빠져나가고 청년이 들어오는 실제 속도를 측정. 부동산 정보·상인회 자료·현장 조사를 엮어보기.
D
약령시의 다음 막
한방산업 30년 추세, 처방 수요 변화, 약령시의 콘텐츠·관광·교육 전환 사례를 모아 약령시가 5년 뒤 무엇이 되어야 할지 시나리오 3개를 그려보기.
§ 08 — ON THE MAP 6개 사이트 한 눈에

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